作者：张银银

卖！卖！卖！李嘉诚“跑了”风波再起。

402亿港元，长实卖出其所持有香港中环地标75%全部权益的传闻，终于坐实。长实集团11月1日发布公告，正式披露中环中心出售相关信息。

这栋创香港商厦交易纪录的楼，到底由谁买下？此次交易，长实具体又售出了中环中心的哪些资产？中环中心有多好，值得买方掏402亿港元？这个售价，靠租赁需要多少年才能赚回？

杠杆游戏就这些问题进行逐一分析。

1、外界十分好奇，谁花巨资从长实手上买下中环中心？按照长实的披露，买方为中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司 C.H.M.T. Peaceful Development Asia Property Limited。

该公司为一间根据英属处女群岛法律注册成立之公司，乃一家为收购目标公司而特别设立之特殊目的公司。

长实公告还披露，经董事作出一切合理查询后，就彼等所知、所悉及所信，买方及买方之最终实益拥有人均为独立于本公司及本公司关联人士之第三方。

披露的信息十分有限。但此句话也意味着长实此次卖出交易，生变可能不大，是经过深思熟虑和严谨尽职调查的。

从过往李超人的卖出交易历史看，每一次官宣之后的卖出，基本都能如期交易。如去年卖出的上海世纪汇广场，迄今没有听说什么变动。这和万达不久前卖出半壁江山，一而再再而三生变，直到最近细节上还有变动不同。

不仅如此，长实公告还披露，此次交易定金为40亿2000万港元。能拿得出这么多真金白银的企业，定不简单。对了，此次交易价格较2016年传闻的交易价增加了约12.6%。

若此，综合分析，掏得起数百亿、高溢价、创下香港商厦交易纪录的中环中心转手，交易对手一定豪、不简单。外界一度传是以内地石油系统机构为首的财团。具体是谁？过段时间，应该会大白于天下。

不过杠杆游戏认为，能够玩得转香港这个老牌资本主义金融中心高端写字楼的公司，全世界有几家其实都数得过来。所以，如果只是一般中资企业或财团，买下中环中心后自己运营还是分售，可能是个有趣的事情。

2、李嘉诚转手的中环中心到底包括哪些资产？首先，杠杆游戏简单回顾一下中环中心的历史。中环中心于1998年落成，由长实与香港市区重建局前身土地发展公司合作开发。

所以，这栋高346米，建面10多万方、地上共73层的写字楼，并不都是长实的。

根据长实公告，杠杆游戏找到此次，长实所出售中环中心的具体资产如下：

(1) 发展项目入口大堂楼层的1号铺、2号铺、3号铺、4号铺、5号铺及6号铺；

(2) 发展项目42楼的商业单位及办公室单位；

(3) 发展项目19楼、20楼、21楼、22楼、23楼、25楼、26楼、27楼、28楼、29楼、30楼、31楼、32楼、33楼、35楼、36楼、37楼、38楼、39楼、43楼、45楼、46楼、47楼、48楼、49楼、50楼、51楼、52楼、53楼、55楼、56楼、57楼、58楼、59楼、61楼、62楼、63楼、65楼、66楼、67楼、68楼、69楼、72楼、75楼、76楼、77楼及78楼；

(4) 发展项目地下1层、地下2层及地下3层的402个泊车位；

(5) 发展项目位于地下上层、入口大堂楼层、6楼、42楼及天台顶层之展示空间。

图1.长实出售的中环中心详细资产包 图表来源|长实中环中心出售公告

简单说，买方可以得到中环中心部分商铺、48个楼层的写字楼和几百个停车位、大堂和天台。

3、中环中心有多好？值得买方掏402亿港元！根据长实官网的介绍，中环中心旁边有这些“朋友”：1.香港联合交易所、加拿大领事馆、日本领事馆；2.恒生银行总行；3.汇丰银行总行；4.渣打银行总行；5.金银贸易场；6.长江集团中心；7.怡安华人行；8.和记大厦；9.邮政总局；10.海港政府大楼。

图2.中环中心区位图及周边“朋友” 图表来源|长实官网

是不是位置显赫，邻居都很豪！

确实，中环中心，位于皇后大道中99号，可谓黄金地段。经香港海底隧道，东隧及西隧前往各区亦极为方便。完善之行人天桥系统，将中环中心连接至各主要政府部门，金融机构及机场快线香港站。

此外，中环中心开窗即是维港全海景。

图3.中环中心开窗即是维港全海景 图表来源|长实官网

写字楼再好，402亿港元毕竟是个大数字。为此，长实和交易对手是这样协商的：

买方须支付利息，利息按年利率2.5%并以200亿港元为本金（即402亿港元扣除买方已支付的订金及延期费后之余额）计算，并由延期费支付日期起计算直至新完成日期。已累算的利息须按月在每个历月的最后一日向本公司（代表卖方收取）支付，而最后一期的利息则在新完成日期向本公司（代表卖方收取）支付。

也就是说一次性付不完，可以展期，而且利率真是便宜。长实卖得诚意十足。就像当初万达准备借钱给融创买自己资产一样。

4、中环中心盈利能力如何？402亿港元，最起码要12年左右才能赚到。即便香港的前途和命运让部分人忧虑，但当下，和内地大部分写字楼不同，香港核心写字楼的收益其实是比较高的。

杠杆游戏此前简单分析过长实地产2017年中报。特别值得注意的是，长实地产投资物业税后净额为49.3亿港元。主要由中区优质写字楼物业价值上升所致。

图4.长实地产2017上半年利润情况 图表来源|长实地产2017年中报

此次长实的公告也披露，2015财年，目标公司（中环中心）除税及非经常项目前及后之综合纯利（包括该等物业公平值之变动）分别约为7亿400万港元及6亿500万港元。2016财年，目标公司（中环中心）除税及非经常项目前及后之综合纯利（包括该等物业公平值之变动）分别约为35亿100万港元及33亿8500万港元。

图5.中环中心盈利能力 图表来源|长实中环中心出售公告

确实，如戴德梁行的报告所显示，2017年第三季度，香港中区写字楼租金继续创下新高，达到每月126.6港元/平方英尺（约为每月1363港元/平方米）。

这个租金水平，意味着在香港中区（中环、上环及金钟区域）租一个100平方米的写字楼单位，每月平均租金开支需要13.63万港元，这也创下了2008年第三季度以来的新高。

当然，升幅已较上半年放缓。

很有趣，如上所述，2016年中环中心的盈利能力，较2015年大增5倍多。不过，即便按照33.85亿港元的年纯利，要赚到402亿港元也需要近12年时间。

在2016年10月27日《李嘉诚的上海世纪汇广场是如何赚翻的？》一文中，杠杆游戏也曾计算过，留着自己经营上海世纪汇广场项目，再过15年长实也抵不过那次倒手所赚。

上海世纪汇广场是商服用地，拿地都已经12年了，再加个15年，等于27年，等正儿八经赚钱时，土地使用年限都快到了。

这还要除去每年的各种成本，也就是说，李嘉诚先生如果自己留着上海世纪汇广场项目，基本不可能在15年左右，获得那次未经审核的得益62.2亿港元（约人民币54.3亿元）。辛辛苦苦自己再搞15年也未必能搞到这么多利润，一下子倒手就赚这么多，值！

所以，李超人卖出的，从来都是附着在商业物业上的时间溢价。同样，按照此次长实公告所显示，长实持有的中环中心2016年末账面值约为198亿2500万港元。基于2017中报的面值，长实此次出售得益将约为145亿港元。

谁知道12年里会有什么意外，落袋为安，并不算很差的选择。