作者 徐梦婷

8月22日晚间，中粮地产自7月24日开市起停牌筹划的重大资产重组事项终于浮出水面，系收购大悦城地产。表面上看，中粮集团地产业务的变化是一次“分久必合”的战略更新；但究其根源，可见中粮地产业务10年来“逆水行舟，不进则退”的困境，以及同业竞争带来的内耗。

2005年11月，中粮地产通过借壳深圳市宝安区投资管理有限公司持有的上市公司“深宝恒A”的国家股上市；之后在2010年3月18日，成为了国资委保留的以房地产作为主业的16家中央企业之一；然而经过这十多年的发展，中粮地产却没能跟上大部队的节奏。

当年保留的这16家以房地产作为主业的中央企业，已培养出国内顶级规模的商品房开发公司。对比其中6家公布的2016年房地产业务经营数据可见，中粮地产的股东净利润最低，仅为7.2亿元；负债率最高，达到81.58%；这2项数据指标反映出中粮地产落后的幅度不小。

今年7月25日，财政部发布的全国国有企业经济运行数据显示，截止6月末，国有企业资产总额1434774.3亿元，负债总额941293.4亿元，计算得到的国有企业总的负债率为65.6%；以此作为参考，招商、华侨城的负债率与之相当，华润、中海更是远低于该数值，而中粮的负债率则高出这一数值达15.98%。

追寻中粮地产明显落后于同业者的原因，可从其公开的2006-2016年历年年报经营数据获知一二。

房指数对中粮地产经营数据进一步统计显示，在过去长达11年间的经营过程中，虽然净利润在持续增长，但与股东净利润、归属上市公司股东的扣除非经营性损益的净利润间存在明显差距，且这2项数据长期处于波动状态；另一方面，负债率却增长快且幅度大。

通过柱状图的起伏可以看出，股东净利润的增长趋势较为平缓，归属上市公司股东的扣除非经营性损益的净利润则基本持平。

相比之下，此次中粮地产拟收购的大悦城地产净利润并不高，好在负债率很低。新港联行董事长张红兵表示，商业地产的经营情况要参考多个指标来看，比如租金收益、投资、开发、经营、管理等。

房指数从大悦城地产2016年年报中获知，期内实现营业收入为人民币69.87亿元，同比上升30%；大悦城销售额约146亿元，同比增长23%，租金收入21亿元，同比增长22%。

单看数据，大悦城地产的盈利能力与中粮地产相当；考虑到商业地产部分商业、酒店等物业只租不售，加之前期投入较大等特点，可能是现阶段大悦城地产的净利润不高甚至出现下降的原因。

不过，从大悦城地产的年报中能够看到，本因地产业务细分而专注商业地产的大悦城地产也在开发住宅项目。

对此，接触过中粮地产和大悦城地产的业内人士亦由同感：在中粮地产将商业地产公司中粮置地（大悦城地产前身）拆分出去的4年多时间里，两家公司间或多或少的存在着同业竞争。

以成都市场为例，据可查询的工商信息显示，卓远地产（成都）有限公司即成都大悦城的总经理为熊启中，同时他身兼数个中粮地产旗下公司的高管职位。

据公开资料显示，熊启中于2007年进入中粮地产成都公司，时任中粮地产西南区副总经理；2012年出任中粮地产成都公司总经理，2016年底离任。

而近期成都大悦城品牌部对外公开的人事信息中，田维龙为成都大悦城总经理；并且对方表示，熊启中目前不在成都大悦城。

另外，去年底中粮地产发布公告宣布，曹荣根因工作变动原因申请辞去中粮地产副总经理职务；在最近查询到的工商信息中，他的职务为成都大悦城法人及董事长。

因中粮地产与大悦城地产在地产业务、人事管理方面存在的交叉，中粮地产此次拟收购大悦城地产的重组事项，虽然符合市场的基本预期，但远未能达到外界对中粮集团内部对地产业务整合的猜想。

而且据中粮集团官网信息，此次地产业务的重组事项远不止筹划了近1个月时间，而是随整个集团的改革进行了1年之久。2016年7月18日，中粮集团成为首批国有资本投资公司改革试点央企；今年7月26日，其在官网公布了基本定型的“中粮方案”及成效，并提出将“加减乘除”原则灵活运用到企业发展。

其中，“加”是核心主业保持较快增长，继续扩大市场份额；“减”是解决长期亏损问题，上半年完成资产整合重组退出项目26个；“乘”是择机兼并重组，扩大总量，进一步提升产能规模，完善业务布局；“除”是合理运用杠杆，降低风险。

按照上述改革方案，中粮集团地产业务目前的变化，一方面符合“择机兼并重组，扩大总量”的乘法战略；另一方面似乎也与“资产整合重组退出项目”的减法战略相似，特别是中粮地产坚持多年以“国际大粮商”作为发展定位和目标，与地产业务的关联度极低。

目前，中粮集团在当年被保留地产业务的16家央企之中，地产业务的开发、盈利能力落后的数据明显，几乎仅为行业领先水平的1/10。但从此次拟收购大悦城地产的举动看，中粮集团对地产业务的内部整合已经开动，不过若想改变当下的困局，需要的可能不只这一次合并重组。