中粮地产收购大悦城背后

在当年被保留地产业务的16家央企之中,中粮集团的开发、盈利能力落后明显,此次拟收购大悦城地产的举动或是一次内部整合的开始……

 |  房观察
图片来源:网络

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作者 徐梦婷

8月22日晚间,中粮地产自7月24日开市起停牌筹划的重大资产重组事项终于浮出水面,系收购大悦城地产。表面上看,中粮集团地产业务的变化是一次“分久必合”的战略更新;但究其根源,可见中粮地产业务10年来“逆水行舟,不进则退”的困境,以及同业竞争带来的内耗。

2005年11月,中粮地产通过借壳深圳市宝安区投资管理有限公司持有的上市公司“深宝恒A”的国家股上市;之后在2010年3月18日,成为了国资委保留的以房地产作为主业的16家中央企业之一;然而经过这十多年的发展,中粮地产却没能跟上大部队的节奏。

当年保留的这16家以房地产作为主业的中央企业,已培养出国内顶级规模的商品房开发公司。对比其中6家公布的2016年房地产业务经营数据可见,中粮地产的股东净利润最低,仅为7.2亿元;负债率最高,达到81.58%;这2项数据指标反映出中粮地产落后的幅度不小。

今年7月25日,财政部发布的全国国有企业经济运行数据显示,截止6月末,国有企业资产总额1434774.3亿元,负债总额941293.4亿元,计算得到的国有企业总的负债率为65.6%;以此作为参考,招商、华侨城的负债率与之相当,华润、中海更是远低于该数值,而中粮的负债率则高出这一数值达15.98%。

追寻中粮地产明显落后于同业者的原因,可从其公开的2006-2016年历年年报经营数据获知一二。

房指数对中粮地产经营数据进一步统计显示,在过去长达11年间的经营过程中,虽然净利润在持续增长,但与股东净利润、归属上市公司股东的扣除非经营性损益的净利润间存在明显差距,且这2项数据长期处于波动状态;另一方面,负债率却增长快且幅度大。

通过柱状图的起伏可以看出,股东净利润的增长趋势较为平缓,归属上市公司股东的扣除非经营性损益的净利润则基本持平。

相比之下,此次中粮地产拟收购的大悦城地产净利润并不高,好在负债率很低。新港联行董事长张红兵表示,商业地产的经营情况要参考多个指标来看,比如租金收益、投资、开发、经营、管理等。

房指数从大悦城地产2016年年报中获知,期内实现营业收入为人民币69.87亿元,同比上升30%;大悦城销售额约146亿元,同比增长23%,租金收入21亿元,同比增长22%。

单看数据,大悦城地产的盈利能力与中粮地产相当;考虑到商业地产部分商业、酒店等物业只租不售,加之前期投入较大等特点,可能是现阶段大悦城地产的净利润不高甚至出现下降的原因。

不过,从大悦城地产的年报中能够看到,本因地产业务细分而专注商业地产的大悦城地产也在开发住宅项目。

对此,接触过中粮地产和大悦城地产的业内人士亦由同感:在中粮地产将商业地产公司中粮置地(大悦城地产前身)拆分出去的4年多时间里,两家公司间或多或少的存在着同业竞争。

以成都市场为例,据可查询的工商信息显示,卓远地产(成都)有限公司即成都大悦城的总经理为熊启中,同时他身兼数个中粮地产旗下公司的高管职位。

据公开资料显示,熊启中于2007年进入中粮地产成都公司,时任中粮地产西南区副总经理;2012年出任中粮地产成都公司总经理,2016年底离任。

而近期成都大悦城品牌部对外公开的人事信息中,田维龙为成都大悦城总经理;并且对方表示,熊启中目前不在成都大悦城。

另外,去年底中粮地产发布公告宣布,曹荣根因工作变动原因申请辞去中粮地产副总经理职务;在最近查询到的工商信息中,他的职务为成都大悦城法人及董事长。

因中粮地产与大悦城地产在地产业务、人事管理方面存在的交叉,中粮地产此次拟收购大悦城地产的重组事项,虽然符合市场的基本预期,但远未能达到外界对中粮集团内部对地产业务整合的猜想。

而且据中粮集团官网信息,此次地产业务的重组事项远不止筹划了近1个月时间,而是随整个集团的改革进行了1年之久。2016年7月18日,中粮集团成为首批国有资本投资公司改革试点央企;今年7月26日,其在官网公布了基本定型的“中粮方案”及成效,并提出将“加减乘除”原则灵活运用到企业发展。

其中,“加”是核心主业保持较快增长,继续扩大市场份额;“减”是解决长期亏损问题,上半年完成资产整合重组退出项目26个;“乘”是择机兼并重组,扩大总量,进一步提升产能规模,完善业务布局;“除”是合理运用杠杆,降低风险。

按照上述改革方案,中粮集团地产业务目前的变化,一方面符合“择机兼并重组,扩大总量”的乘法战略;另一方面似乎也与“资产整合重组退出项目”的减法战略相似,特别是中粮地产坚持多年以“国际大粮商”作为发展定位和目标,与地产业务的关联度极低。

目前,中粮集团在当年被保留地产业务的16家央企之中,地产业务的开发、盈利能力落后的数据明显,几乎仅为行业领先水平的1/10。但从此次拟收购大悦城地产的举动看,中粮集团对地产业务的内部整合已经开动,不过若想改变当下的困局,需要的可能不只这一次合并重组。