作者： 李洁

一个超百亿元的资金包，并没有拉升起大悦城地产（0207.HK）的股价，在1.19港元附近徘徊。

8月17日，大悦城地产宣布与中粮集团以及两家机构投资者的附属公司共同成立境内、外并购基金，初步投资金额约为人民币114亿元。

根据框架协议，初步投资总额将为境外基金62.7亿元，其中大悦城作为有限合伙人之一的总承担将为22.8亿元，占境外基金权益的36.36%。境内基金的初步投资总额为51.3亿元，其中大悦城作为有限合伙人之一的总承担将为11.4亿元，占境内基金权益的22.22%。

此番大悦城地产机构的投资者之一，是新加坡政府投资公司（简称“GIC”），可谓是大名鼎鼎。

20年前，GIC 进入中国，除了在金融、能源、食品、医药健康及科技互联网等，还与万科、龙湖地产、中国铁建、中国交建、仁恒地产和阳光股份等地产公司有过合作。

对于大悦城地产，GIC算是一位重仓者。

四年前，当中粮集团将部分商业地产项目注入侨福企业之后，GIC耗资21亿港元场内增持7.75亿股，持股9.14%，每股耗费2.72港币。几个月后，侨福企业更名为大悦城地产，后者成功借壳上市。

那个时候，GIC在更像是大悦城上市前的A轮战略投资者。

当时，宁高宁掌舵中粮集团，很少人会认为GIC在大悦城会有进一步动作。后来，大悦城地产又进行了两次配股，GIC的股权比例不断被稀释，直到目前的7.18%。

但它终究不会是一个安静的财务投资者。

在2016年1月5日宁高宁离开中粮集团调任中化集团担任董事长后，GIC在大悦城地产里的角色也开始发生变化。彼时，大悦城地产的股价一路下跌，截至2016年9月份，股价跌至1.2元/股。

这意味着，GIC这个“亚洲最大及最神秘的投资者”的这笔投资缩水近50%。

8个月后，大悦城地产、GIC、中国人寿成立基金平台，并以总价92.89亿元收购大悦城地产旗下三家子公司49%的股权。

这三家子公司分别为立运、熙安和锦星，间接控制大悦城地产旗下六大商业项目，即北京西单大悦城、朝阳大悦城、上海大悦城、天津大悦城、北京中粮广场、中粮置地广场。

因此GIC为大悦城若干非全资附属公司的主要股东。

如今，大悦城地产与中粮集团、GIC及另外一家国企成立境内、境外双基金平台，GIC成为其境外基金唯一的投资者。

有意思的是，这个境内合作者却没有透露，只在公告里说明是某领先国有企业的附属公司，主要从事资产管理以及投资管理。

它是谁？

据K线了解，大悦城地产曾在2016年为转让下属三家子公司49%股权，成立第一支基金平台，当时从十余家机构里筛选出中国人寿和GIC两大机构投资者进行合作。这次境内合伙人的投资方，中国人寿是大概率事件。

有分析认为投资方不愿透露的原因，或许是险资最近正处于风口浪尖，在投资方面较为低调便没有公布。

最近，保监会强调保险资金运用要把握好三个原则：投资标的应当以固定收益类产品为主，股权等非固定收益类产品为辅；股权投资应当以财务投资为主，战略投资为辅；即使进行战略投资，也应当以参股为主。

GIC正在努力让大悦城地产变轻。

根据2016年年报，大悦城地产共实现销售额约人民币146亿元，同比增长23.0%；溢利为12.75亿元，同比增长32.8%。

时任大悦城地产董事长兼总经理的周政表示，目标是“到2020年开业20个大悦城”。但在2017年5月23日，39岁的周鹏接替周政的总经理一职。周鹏说，大悦城要做重度运营者，即内容为王、运营为王。

王健林在卖掉万达广场，而大悦城地产却在买进合适的商用物业。

对于账面上亏了将近11亿港元的GIC来说，一是为大悦城地产注入利好，另外在形成一个投资闭环：先入股上市公司、联手买进上市公司自持物业、买外部物业。

但GIC何时能够平仓呢？这是一个未知数。在国内地产上市公司的轻资产战略，还尚未有比较成功的案例。