昨天我们说到，城北韦家碾片区在规划局网站上连续三个月调整规划了三次，详细说明了规划的内容，也简单说明了规划的背景原因。

没看到的朋友点这里：《罕见！3个月连续规划3次 城北这里在憋啥大招？（1）》

今天，我们就再来聊一聊这三次调规的实质和重点。

理性地说，三次重磅调规，主要还是集中在以下三个方面在憋大招。

丨第一是住宅用地的释放，房产和人气的聚集

大家多少都知道，成都4月土拍，一度出现了北四环突破万元大关的情况，媒体上也一度充斥着“城北要起飞了，楼面价直破万元”、“成都土拍杀出黑马，中南建设高地价连入两宗地”或者“今天觉得城南贵，明天城北让你跪”等忠诚赞歌。

/成都4.6土拍，城北绕城破万，图据“想住APP”/

且不论这样的价格是否合理，但已经发生了，如果把北四环往里迁移至北三环呢？

韦家碾片区调规后，出现的黄色二类住宅用地，就达到了10多块，虽然百亩大盘不复在，但地理位置和分期建设依然能吸引众多开发商驻足，前提是土拍能一次性释放到位的话。

/片区内二级住宅空地示意点位/

上文也提到过，韦家碾作为两区交界，相应的管理和规划都与各区的核心区相比，是一个弃儿，这种弃儿在更发达的南门也有出现，如剑南大道南段与天府五街交汇处，典型三不管、断头路，是双流、高新和天府新区的交界处，业内称为“城南金三角”。

/城南金三角，图据“成都向上”/

其实地理位置非常的好，但是各区政府“生怕为对方多做了点”的小心思不断作祟，导致片区发展备受诟病。

这样的地段，开发商拿地和购房者都相当谨慎，据悉，韦家碾片区最近的一次公开土地出让信息还停留在8年前，绿地以766.67元/平方米的楼面地价拿下了206亩商住用地，也就是现在的绿地世纪城+红星美凯龙。

而钳制该片区楼市发展的因素远不止两区交界这么简单，除了“北乱”的帽子，还有更为严重的一个问题。

那就是位于北三环外的凤凰山陆航团和陆上运动学校。

附近居民忍受的，也远不止凤凰山军区直升机训练噪音的问题。

因为机场限高的问题，以及军事机密的问题，凤凰山西侧由台商开发的乡林涵碧天下，已经4年没有进展了。成都地铁1号线三期本计划沿凤凰山下铺设，也因此而止步于北三环内的韦家碾站。成都人经常揶揄“北不出三环”，让相关部门难掩委屈。

所幸的是，有业内人士称，涵碧天下目前已有所复工，预计是机场限高问题得到妥善解决。

预计于2020年搬迁至彭州的凤凰山军区呢？

早在6月底，“金牛区政府、市国土局、市建委、市房管局等相关单位就军用机场搬迁方案等需成都市支持事项进行了研究，军地双方充分交换了意见，并对下一步工作进行了安排部署”。这次会议是否就凤凰山军用机场的搬迁达成初步协议，尚未可知。但随后凤凰山片区公布了调规新动作，或许正是积极的回应信号。

目前该片区中绿地世纪城二手房均价已经达到了1.3万。周围还缺乏相应的其他商品房加以佐证商圈房价。但大家可以猜测下如果有土地释放，成交价将达到多少，预售之后单价又是多少？

丨第二是交通枢纽的集成

前段时间我也写过一篇文章，点到为止地谈到了城北被刷屏了，有兴趣的朋友也可以看看《人民北路北延线2019年通车？为啥大家只能点到为止？》

1、成都第二条BRT公交（据说是K3）即将于年内开通，从荷花池经升仙湖上凤凰山高架抵达天回。但是很扯，从最开始的7月底开通推迟到了8月，然后媒体又称要年内才开通了，很大程度上是因为升仙湖钉子户堵路导致的；

2、凤凰山高架，这条作为市政重点工程的高架因为军区和升仙湖钉子户的问题，简直命途多舛，一波三折，到目前为止，也只开通了三环外部分的试运行；

3、成都地铁1号线三期将于2018年初开通，其中北门独苗韦家碾站也将同步开通，关于这个站，槽点较多，主要是止步于北三环内，没有冲进凤凰山；

4、成都地铁3号线三期，就是3号线的北延线，横跨金牛区和新都区，它沿川陕公路、大件路、蓉都大道、新都大道敷设，一直通达成都医学院新都校区。奔放估计18年通车，保守估计19年通车；

5、地铁5号线一二期，向北伸进新都区香城大道，其中杜家碾站就在新都区大丰镇，沿线穿越横跨新都区、金牛区、青羊区、武侯区、高新区、天府新区、双流区等，是目前成都在建线路中最长的地铁线，预计2019年开通；

6、天府大道北延线，又称人民北路北延线，预计在2019年竣工。天府大道北延线，将串连成世界上最长最美的城市主轴，南到眉山仁寿，北达德阳，双向八车道再加四个辅道….

但就韦家碾区域来看，片区的街区化，新建了多条道路，也是紧紧围绕这个交通枢纽而做文章的。

而上一篇我也提到过，以上6条交通利好，对该片区都有直接或间接的辐射作用。

韦家碾片区在1-2年内，将实现韦家碾地铁站+韦家碾公交场站+凤凰山高架BRT中环路站三位一体的北三环交通枢纽。

韦家碾地铁站作为核心，也是最繁忙地铁线1号线的起点站，除了本片区，也必将强势吸引动物园片区、洞子口片区、五块石片区乃至大丰、新都城区的乘客。周围道路的成型是这几次调规的重点内容，也能尽最大化避免升仙湖地铁站乱、堵、穷的惨剧再次发生。

与地铁站配套的是韦家碾公交场站，设置在地铁口，或将直接接驳上述多个区域的乘客。周边多条公交线路也将调整线路，过境设站。

唯一的交通败笔或许还是出现在备受争议的凤凰山BRT了，该条线路在北三环外侧设一站，在中环路设一站。前者通过天桥前往地铁站尚有距离，后者到达地铁站更有一公里之多。

/凤凰山BRT部分站点（建设中）/

但凤凰山高架好像在三环内侧临近公交场站的地方设置了备用匝道，也可能是到时候的补救措施。

丨第三是整体基础配套的完善

该片区地理位置其实不差，与“北乱”稍有不同的，韦家碾差的地方，不在乱，而在配套无。配套包括很多内容，包括教育资源、商业、交通配套等。

交通上面第二天已经说过，不再赘述。

这三次调规可以很明显的看到，从幼儿园到中学，都已经从无到有的逐渐规划成型。

双水康城动车的绿舟双水幼儿园已经运营多年，暑假期间，正在翻新。

绿地世纪城一期南侧的凤凰山幼儿园目前已经修建完毕，还没有正式开始招生。

绿地世纪城三期原售楼部，已被改造成一家私立幼儿园，目前已经开始招生。

成华区双兴路北侧，计划新建一所幼儿园。

金牛区韦家碾三路东侧，计划新建一所幼儿园。

原成华区红花小学已更名为金牛区梧桐树小学，系解放北路第一小学分校，暑假正在翻新中。

紧邻梧桐树小学东侧，为规划中的韦家碾配套中学，据传为铁路中学韦家碾分校。

至此，韦家碾片区形成了5所幼儿园，1所小学，1所中学的布局，教育配套得以明显改善。

甚至还有一所大学入驻：成都艺术学院！

去年底，成都市委作出了研究筹建“成都艺术学院”的决定，近年2月，副市长田蓉专程到金牛区调研成都艺术学院筹建工作，考察了凤凰山公园并对选址情况进行座谈…

/田蓉副市长调研成都艺术学院筹建工作，图据“成大新闻”/

而在此前，凤凰山音乐公园已经规划完毕，如果进展顺利，凤凰山或将打造成艺术圣地。

商业配套方面，目前仅能满足基本的生活需求，如小型的超市、餐饮、果蔬等。也有公交卡充值服务、理发、游泳、维修、银行、彩票、电信等零星服务。

这地方急需的，还是大型商超。而大型商超担忧的，是这片区消费能力。

事实上，如果放长远一点，片区内有红星美凯龙，但专注于家居卖场，与综合商超差距不小。而且周边并不缺乏家居卖场，譬如据此2公里外的川陕立交北侧，就有成华宜家、富森美家居等更具人气的案例。

综合商超其实也有，往西大概2公里即为龙湖北城天街，开车娘炮走路费脚。

更远一点，往东2公里多是动物园商圈，有华润等超市，往南4公里是金牛万达。这些不尴不尬的距离并不能满足韦家碾居民的诉求。而且就目前而言，并无大型商超入驻的消息。

从三次调规来看，商业配套方面只有小幅调整，包括新建菜市场、加油站、停车场以及公厕、社区综合体等无关痛痒的规划。

/韦家碾配套菜市场/

不能奢望一步到位，慢慢来吧。最早的路是人们走出来的，而不是预设出来的。

万事俱备,只欠东风，大张旗鼓连续三次调规已经吸引了不少人的眼球，接下来该怎么做，希望政府不要让大家失望太久。

作为旁观者清的你，有什么想法，欢迎评论互动。