在国内加速推进金融去杠杆的大环境下，境内融资难度加大，越来越多的房企将融资窗口转向海外。

最新的一笔房企海外大规模融资的案例由华润置地（01109.HK）完成。这家央企在8月3日与多家境外银行签订了一笔高达110亿港元（约合94.6亿元人民币）的贷款融资协议，期限为五年。这笔资金华润置地将用作再融资和营运资本。

能在香港获得百亿规模银团贷款的房企并不多见，过往也只有华润置地和中海地产这类拥有境内房企最高评级，且财务状况良好的央企才有可能，如今排名行业第一的碧桂园也曾有过接近这一规模的境外贷款。

相比银团贷款，房企在海外融资往往更多地是选择更为便捷的美元债券。近期，包括融创、中海地产、龙湖、碧桂园、绿地、雅居乐等房企都分别发行了5亿-10亿美元不等的境外债。

过去的7月份，是境内房企在海外发行债券的一个小高峰。单月规模达到32.8亿美元（约合219.8亿元人民币），而截至7月底，房企年内在海外融资的累计额度达到了255.7亿美元（约合1713.2亿元人民币），这一规模不仅是去年同期的三倍，也是房企海外融资额度又一新高记录。

从年初开始，房企在海外融资的规模就呈现上升趋势，一季度房企海外发债规模达到99.5亿美元（约合666.65亿元），是去年同期的近四倍。

二季度以来，房企海外发债规模继续增加，仅中国恒大一家企业新发行和要约交换债券的总额就高达66.24亿美元（约合443.8亿元人民币）。另外，刚刚度过债务危机的佳兆业也发行了高达35亿美元（约合234.5亿元人民币）的债券，用于再融资等事项。

经历自2014年国内地产行业融资开闸的一段幸福时光后，房企又重新回到了将海外融资作为重点的周期。出现这一趋势的主要原因是，境内金融监管趋严和地产行业重启调控后，房企融资难度加大且成本开始上升。

重启调控之前的两年，房企普遍迎来了一段资金最充裕的阶段。国内资本市场的开闸放水，让房企获得了大量成本低廉的资金，这也促进了房企规模的整体提升。

2016年，房企境内融资规模达到历史之最，这一年大小房企通过境内私募债、公司债、中票等方式共计融资约1.14万亿元，同比增长26%。这一规模相当于去年武汉市全年的GDP总量，在中国12个过万亿GDP的城市中，武汉位居第九。

高潮过后，国内融资随着去年10月的楼市重启调控开始收紧。自去年第四季度以来，包括央行、银监会、证监会、沪深交易所等在内的监管部门先后发布了多项政策，用于收紧和规范房地产市场融资行为。

这些政策直接导致中小规模和负债高企的房企，在境内融资渠道开始阻塞。并购市场上最大明星融创的百亿债券发行就因故终止，近期还有时代地产、华发股份、卓尔发展、苏宁环球等中小型房企的发债被叫停。

但境内房企融资收紧的政策也并非一刀切似地完全终止，只是审批更严格，利率也在上升。以华润置地为例，这家质地不错的房企7月份仍然完成了共计50亿元的中期票据发行，其中三年期38亿元的利率为4.55%，五年期12亿元的利率为4.75%。

当然，即便能成功发行票据，资金成本上行成为必然。相比去年发行的票据，华润置地三年期的成本上升了1.32个百分点，五年期利率也提高了1.15个百分点。

这并非孤例，房企整体的境内融资总量减少，且发行成本上升已成为如今行业的趋势。据中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年，房企私募债、公司债、中期票据等方式的融资总额约1771.8亿元，相比2016年同期的6735.94亿，大幅下降了74%，同时成本也普遍高出近2个百分点。

对资金密集型的房企而言，在如今地价高企，且楼市调控将持续的背景下，保证充足的现金流成为维系企业持续发展的必然要求。而经历周期性将融资重点由境内转向境外，也成为当下房企不多的选择。

房企大规模在境外融资的行为，除了保证现金流外，还要在这波海外融资的窗口期，尽可能将此前的债务进行置换。华润置地、恒大、佳兆业等房企的境外融资很大一部分用途就在于对原有债务进行再融资。

过去两年房企纷纷在国内大规模拿高价地后，目前也需要在环境更宽松的海外市场融资，来弥补短期资金不足，同时进行债务偿还。据相关统计显示，国内房企将于今年下半年至2018年初迎来一波偿债高峰期，预计仅到期的公司债一项就将达到5440亿元。

这意味着，在不久的将来房企会面临大量债务到期需偿还的压力，如今必须尽可能融资才能保证避免潜在的流动性危机，即便会增加财务成本也在所不惜。

对历经数个调控周期的中国房企而言，如今又走到了一个十字路口，那些前期扩张激进、大量高价拿地、过度依赖高杠杆的房企再次面临着艰难挑战。