“鬼城”这顶帽子，京津新城表示早已戴够了。

京津新城计划源于天津宝坻区政府2001年提出的招商引资政策，规划50平方公里，计划入住30万人，此地处于天津、北京、唐山交汇处，距离北京市110公里、天津市50公里、唐山市80公里。

2002年，合生创展集团挺进京津新城，成为最早的耕耘者。2004年，合生创展号称投资120亿，建成了一大批高档别墅群，却因入住率不足一成，人烟稀少，而获“鬼城”之名。

多年过去，京津新城现状如何，是否“鬼城”依旧？中国房地产报记者为此前往京津新城调查，结果是仁者见仁，智者见智——

在开发商眼里，京津新城已经与“鬼城”说再见，因为2016年楼市火爆，房子已经卖光，基本处于无房可卖的境地了。这种火爆状况不仅发生在合生创展的上京系列别墅，也发生在香江集团的锦绣香江、鸿坤地产的原乡小镇等楼盘。也就在这一年，恒大、富力、中铁等地产大鳄或拿地，或收购，纷纷挺进京津新城，“鬼城”有点热闹了。

购房者却不这么想。有购房者买到的房子价格已翻倍，却担忧有价无市，无人接盘，而心生“退房”之意。还有的购房者因为楼盘降价，要求维权……

售楼处里的“京滨高铁”

与此同时，不管是购房者还是开发商，不管是要走还是要留，他们的目光都始终关注着一件事——京滨高铁。按照规划，2019年年底，京滨高铁将开通运行，届时，天津到北京半小时可达，而京津新城站是其中一站。对此，京津新城管委会向中国房地产报记者给出了肯定的答复：此事属实。

京滨高铁，已经成为京津新城人的最大期待。

买了幢大House，想退房

拥有一幢大House，无疑是件美事。

但是，对于在京津新城买了大House的姜先生来说，却有点后悔：“我想跟开发商说，我要退房。”

姜先生与妻子皆在北京工作，还都是高知：一个是MBA，一个是博士，但是由于社保缴费年限不足5年，他们无法在京置业。2016年，在朋友的介绍下，姜先生去京津新城的锦绣香江看房。“其实，我对那边不了解，但是能够拿到六千块钱的优惠价，很便宜，就心动了。房子确实好，150平方米，顶层LOFT，小区环境也很幽静，站在窗前可以看到清清的河水。再就是，据说2019年天津到通州的京滨高铁要通，升值空间会很大。所以就买了。”

令姜先生始料未及的是，今年3月，限购潮袭来，其中天津市规定购房者必须是天津户口或者缴纳天津社保，如此就挡住了众多外地投资者的脚步。“锦绣香江的房子现在已经涨到一万三了，尽管翻倍了，但是有价无市啊，很少有人交易成功。那里距离北京100公里左右，而京滨高铁还有两年才能通，这两年我们怎么办？我只盼着开发商能允许我退房。”

想吃后悔药的还有在京津新城另一个楼盘鸿坤原乡小镇置业的张女士，只不过，她的烦恼在于房价降了：“今年3月份买的时候一万二，现在才八千多，鸿坤可是名企，这价格也太没底线了。”“楼盘环境还可以，就是位置太偏，在一个村里面，周边配套基本没有，非常荒凉，再一降价，更是心慌。”

无房可卖，房价还有上升空间

购房者是不是多虑了？京津新城现状如何？未来又会怎样？带着这样的疑问，6月6日，中国房地产报记者走进了京津新城。

京津新城道路宽敞整洁，处处绿意盎然，不过，穿梭于京津新城大街小巷的公共交通工具只有一趟599路20座小巴士。559穿街走巷近1小时，终于抵达了终点——锦绣香江小区。这是一个体量很大的居民区，配套基本齐全，有着一条长800米的商业街，超市、银行、饭店等一字排开。不过，在锦绣香江售楼处，记者听到的第一句话却是：“暂时无房可卖！”

这是为何？

售楼员解释说，无房可卖一是由于该小区已无房源，二是由于限购新政。“去年6月份刚开盘时房子卖得很火，最开始卖三千元，今年就涨到一万二了。现在只有期房了，还没下来预售许可证，开盘日期未定，再开盘可能在一万三到一万五。”“3月份以后，受新政影响，外地人尤其是北京人现在来买房的确实少了。因此，已购房者担忧房子不好卖有一定道理，但是也没有必要为此退房。京津新城经过多年的发展已经成型了，有度假村、酒店，大学城里已经走出了好几届大学生。锦绣香江占地共3000亩，共分八期，目前已建四期，入住率已达80%，居民以当地人为主，也有外地人购房用作周末、假期度假居住。这个小区附近有一处九园产业园区，已有90多家企业运营，如飞科、日立、金龙等，之后还有100多家陆续入驻，其员工有很多都在此买房，人口流量、消费能力都有保证，有这么一块产业链在，房价是不会贬值的。2019年底，京滨高铁建成了，交通方便，环境又好，房价肯定有上升空间。”

鸿坤原乡小镇与锦绣香江相距4站地，该楼盘营销经理张梦来承认房价降了，同时指出这种比较是无意义的。“之前卖一万二，是准现房，是14层、16层的小高层；现在卖的是高层盘，33层，属于期房，刚开始动工。业态品种不一样，价格自然也不一样。”张经理认为，无论是从鸿坤原乡小镇自身的优势，还是从整个京津新城发展的趋势来看，购房者都不会吃亏。“京津新城是天津市未来的重点卫星定位城市，又有大学城、工业园区，未来又有高铁，据说还有一个梦东方娱乐工厂要选址于此，投资500亿，占地5000亩……”

“鬼城”摘帽？还需聚集人气，完善配套

身处京津新城，不可避免地会想到“鬼城”。

京津新城管委会的一位工作人员告诉中国房地产报记者，京津新城之所以一度被称为“鬼城”、“空城”，与合生创展集团有很大关系。“合生创展当初是最先进入京津新城的开发商，开发了一大片别墅，结果住的人很少，就造成了一种鬼城现象。”她认为京津新城目前已不是“鬼城”了：“现在别墅都卖出去了，住的人多了，配套也跟上来了。”

鸿坤原乡小镇的张梦来也认为，“鬼城”这个名，从去年7月份就与京津新城说再见了！在他看来，去年7月，看房客蜂拥而至，合生创展的别墅和京津新城其他一些项目在那一刻全部清盘，‘鬼城’之名也就不复存在。

果真如此？

中国房地产报记者在京津新城三天的采访时间里，最大的感受仍然是人少。除了一天早上599中巴上有几位采买蔬菜面食的老人，其他时间，599基本上成了记者一个人的专车。巴士司机说了：“这里就是地广人稀啊。”599所到之处人烟稀少，只在一处名为周良水苑小区的门口有一簇簇扎堆聊天的居民。巴士司机说：“这处小区是给附近4个村的村民搬迁准备的，这里又临近大学城，三所大学都集中于此，因此，这里是京津新城最热闹的地方了，买东西基本都在这里买。”

偌大的别墅区里少见人影

生活配套欠缺则是记者的第二大感受。上京熙园是京津新城的一处豪华别墅区，水榭亭台，景色宜人，但是少见人影。有三位业主聚在一起聊天，记者上前询问别墅区内是否有超市、商店，得到的答复是“没有，要想买东西，得到大学城，要走一公里。”一位老大爷不由得发出感慨：“太不方便了。”

别墅区风景优美

交通也是一大弊端，目前京津新城往来北京多是依靠业主班车，每天早、晚各一班，只有周末的班次多一些。此外，就只能自驾车了，从北京经过京沈高速公路和津蓟高速公路，耗时两小时左右才能抵达京津新城，由此可以理解人们为何对京滨高铁望眼欲穿了。

上京熙园只是合生创展在京津新城打造的众多别墅区之一，除此之外，还有桃园、和园、顺园、康园、雍园、嘉园等多个别墅区。合生创展集团天津地区公司的营销总监陈海峰承认，合生创展最初的目标群体是前来旅游度假生活的人群，因此，五星级酒店、高尔夫球场、马术俱乐部等配套相对完善，便利超市等生活配套设施相对欠缺。“我们也认识到了这个问题，在打造东部片区的时候要进行大的改造，目前，超市和菜市场都有了，但是大型商业超市还没有。新城的问题就是人口少，常住人口在30%左右，周末能达到40-50%，相对来说，常住人口偏少。除了购房者，就是大学城里的大学生了。大学城有三所大学，两三万人，但是大学城有好处也有坏处，我们经常去大学城，平时晚上去的话，根本找不到车位，饭店要排上两小时的队，但是一放假，人口会急剧减少，车辆想怎么停就怎么停，周边的商铺生意也会大受影响。”

随着京津新城的发展，合生创展集团的发展战略也将发生变化。陈海峰说：“目前，我们的定位还是十年前的，那时还是打造亚洲最大的别墅区，产品规划以低密度的别墅产品为主，现在，随着京津冀一体化，京津新城具备接纳北京人口转移和产业转移的能力，因此，我们的整个规划也要与时俱进，目前分成了东、西两大片区，西片区是别墅区，以联排、独栋、双拼为主，目前已经清光了，价格都翻一番甚至两番了。东片区则有很大的变化，要打造一些高密度的住宅产品，用来接纳人口、导入产业，从而让整个新城具备人气，不像以前一说到新城就是鬼城。” “新城人口少必然不能支撑大型商超的运营。我们只能通过改变产品布局，吸引人口，从而带来大量人气，商超才能运营下去，否则，我们即便提供优惠政策引进商超，商家看不到希望，也会撤场。其他配套如学校、医院也在打造计划之列。”“令人高兴的是，近年来，新城常住人口呈递增趋势，一方面，交通方便了，一方面，这边生态环境比北京好多了。”

价值洼地，“大鳄”纷纷抢滩

除了锦绣香江、鸿坤原乡小镇，中国房地产报记者还在京津新城看到了许多正在施工中的楼盘：恒大•花溪小镇、实地•海棠雅筑……从去年以来，一些地产大鳄或拿地，或收购，纷纷抢滩京津新城。

陈海峰告诉记者：“最初，京津新城只有合生创展一家开发商，打造新城进度相对缓慢。现在该区域的开发商多了，开发的也多是两房、三房一类的市场主流产品，也给购房者提供了更多选择。”

不过，与其他地区一样，目前京津新城楼市也受到了限购的影响。天津是3月31日实行的限购。以前京津新城的客户主要来自北京，限购新政要求购房者提供两年社保和纳税证明，导致很多客户即使设法解决了购买资格问题，贷款问题也解决不了，因此，导致整个片区成交量都在下降。陈海峰说：“我们也努力尝试把客户的重心从北京转到天津，推出的一些产品也得到了天津客户的认可，但是京津新城只是在近几年才发展起来，对于天津市区的人来说，认知还不够。因此，限购对于市场主流人群的导入还是有很大的阻碍。”

在限购形势下，为什么众大鳄还在京津新城频频拿地？张梦来认为开发商就是看到了发展，看到了规划。“购房者可能只看眼前，开发商瞄准的则是长远。”陈海峰则认为京津新城是一片价值洼地：“京津新城所处的宝坻区不论是政策、规划还是生态环境，都比北三县好。宝坻区去年的房价曾出现爆发式的上升，从五千涨到了一万，但是时间毕竟太短，刚往上蹿就遇到了限购。而京津新城的房价波动也很大，去年我们的产品能卖到一万一，今年考虑到客层变化，价格就调整到了八千多，降了10%-15%，这样，天津市区的房价要比这里高出2-3倍。因此，京津新城处在一片价值洼地。”

陈海峰分析说：“2019年绝对是京津新城的一个分界点，之前，新城是从纯度假的第二居所过渡到居住时间更长的1.5居所，到了2019年，京滨高铁通车，半小时左右，即可从新城到达通州，届时，新城就会变成第一居所，很多人将因此开启双城模式。”

京津新城的未来究竟会怎样？时间会证明一切。