单位｜恒都律师事务所 综合法律及争议解决事业部

作者｜房地产与建设工程、基础设施专业组 张建徽

编者｜恒都微信运营团队

最近电视剧《人民的名义》热播，该剧由大风厂拆迁引发“一一六”事件，剧情由此一步步深入。今天我们就从法律的角度分析一下该剧中大风厂拆迁事件的剧情在法律上的bug，顺便说一下拆迁方面的法律规定。

一、大风厂拆迁事件的法律bug

电视剧中大风厂拆迁的剧情是这样的：大风厂厂区位于京州市光明峰项目范围内，土地市值超过10亿，京州市政府要求大风厂拆除厂房，腾退土地，而大风厂因为无力偿还山水集团的5000万元借款，股权被强制转让给山水集团，工人因为自己的股权莫名被转，占据厂区不肯腾退，进而与拆迁队发生冲突，发生了“一一六”事件。事件发生后，因为大风厂无力支付工人安置费，而山水集团又不同意支付，最终由京州市政府向工人垫付了安置费4500万元。

从法律上来看，该剧情有诸多不合逻辑之处：

（一）大风厂未获拆迁补偿，却被多次要求拆除厂房于法不符

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《条例》”）第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”也就是说，对大风厂的补偿应当按照市场价值来确定。根据剧情，大风厂仅土地市值就超过10亿，那么对大风厂的补偿应当在10亿以上，但是大风厂却无力支付4500万元的职工安置补偿费，最后由京州市政府垫付了该笔费用，这说明大风厂并未拿到该10亿以上的拆迁补偿。

《条例》第二十七条规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”依据该规定，对大风厂拆迁之前，应当先对大风厂进行相应补偿。在大风厂没有得到拆迁补偿的情况下，拆迁队屡次要对大风厂进行拆迁，这于法律规定不符。

（二）“李达康”书记直接命令拆迁队趁机拆除厂房涉嫌违法

根据《条例》第二十八条：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”也就是说，拆迁应当由法院强制执行，而不能由拆迁队实施。剧情中一一六当晚，“李达康”书记直接命令拆迁队趁机拆除厂房涉嫌违法。

二、拆迁补偿的具体项目和数额

既然说到了拆迁问题，我们就把拆迁应当获得哪些补偿，为大家详细介绍一下。

根据《条例》第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”

分述如下：

（一）被征收房屋价值补偿

1、被征收房屋价值补偿数额由评估机构评估确定。

此补偿一般分为两个部分，一是土地区位补偿价，简单讲就是对于土地的补偿；二是地上建筑物重置成新价，也就是对地上房屋等建筑物的补偿。这两部分补偿具体的数额怎么确定呢？根据《条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”也就是说，确定房屋及土地价格的总原则是按照公告之日被征收房屋的市场价确定，具体数额由有关评估机构评估确定。如果对评估的数额有异议，还可以向评估机构申请复核。

2、评估机构一般由被征收人协商选定。

既然是由评估机构来决定具体赔多少钱，无疑这个机构是个很重要的角色，那这个评估机构选哪家由谁决定呢？根据《条例》第二十条：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”

一般来讲，房屋征收是在一定区域内征收，涉及的被征收人较多，对于评估机构的选定，要考虑所有被征收人的意见，先由被征收人协商选定，能够协商一致的，按照被征收人的一致意见确定，如果各被征收人意见不一，无法形成一致意见，那么就少数服从多数或者随机摇号决定，具体的办法由各地政府根据自己的实际情况来确定。

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

根据《条例》第二十二条：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”该补偿数额标准由市、县人民政府根据当地的实际情况来确定。如果选择货币补偿，可以有一定的搬迁费用，一般是按照房屋的平米数乘以标准单价。如果选择房屋置换，一般按照当地的房屋租金标准向被征收人支付安置周转期间的租房费用。这些费用的具体标准由市、县人民政府在被征收区域内公布的补偿方案中予以确定，且应当听取被征收人的意见，并根据相应意见对征收方案进行修订。

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

根据《条例》第二十三条：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”这块补偿费，根据被征收人的实际收益情况，停产停业时间来确定。比如说一个工厂，被征收前每月收益是X，因为房屋征收造成的停产停业期是36个月，那么补偿数额就是36X，这个理解起来比较简单。

（四）对被征收人给予的补助和奖励

这块费用就没有明确的标准了，在实际执行过程中，一般是根据签订补偿协议的顺序、期限来确定，比如：一个月以内签订补偿协议的，奖励10万元；超过一个月不满三个月签订补偿协议的，奖励5万元，以此类推。另外，为了做通“钉子户”的工作，促使其搬迁，一般会在补助、奖励这块给与较多的补偿。

本文对拆迁补偿项目和数额依据相关法律规定进行了粗浅的分析，实际当中遇到的问题较为复杂，如征收决定不具有合法性，未经评估即确定补偿标准，补偿资金未到位就开始拆迁，甚至发生暴力拆迁引发冲突等等，在遇到具体问题时还要具体分析。