2017年4月14日，海南发布了重磅限购新闻，政策如下：

经海南省政府同意，海南省住建厅、省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行4月13日联合下发《关于限制购买多套商品住宅的通知》，支持合理住房需求，遏制投机性购房，以促进海南省房地产市场平稳健康发展。

《通知》明确，从4月14日起：

1、在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓，下同）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。

2、居民家庭在三亚市购买第2套商品住宅，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。

3、居民家庭在其他市县（包括海口市）购买第2套商品住宅，没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于40%；相应购房贷款未结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。

4、同时，在全省范围内暂停向购买第3套及以上商品住宅的居民家庭发放商业性个人住房贷款。

新政一出，购房者都炸开锅了。值得注意的是，此次新政是对外地人限购，本地人限贷，同时二手房和商铺不在限购范围。对于限购政策还有很多疑惑，粉丝的问题层出不穷。小编对咨询的问题整理并作答：

1、政策指出的是非本省“居民”，而非“居民家庭”，那么是不是省外家庭夫妻可以一人一套？

答：以居民为单位，但在购买首套房前必须开具无房证明，无房证明以家庭为单位，若夫妻一方在海南有房，则不算首套，即无法再在海南购买新建商品住宅。

2、新政是分区域的吗?从什么时候开始执行？

答：限购不分区域，是全省范围内。但是二套房贷款有区域之分，三亚二套首付50%，其他市县贷款已还清的首付40%，未还清的首付50%。政策披露，是从2017年4月14日开始执行。

3、如果家里有两套房了，但不是我名下，对我的限购是怎么样的？

答：第一，如果房子都是在岛外，不在海南，不受限购政策影响；

第二，如果房产在海南，且是海南本地户口，不受限购影响；但是如果与房产所有人有居民关系（比如房子在妻子名下）的话受限贷影响，第三套全款。

第三，根据政策释义：限购对象为非本省户籍居民，而居民标准是夫妻关系为一户居民，子女在十八岁以下同样与父母监护人归属一户居民，18岁以上可算独立户籍居民！意味着，满18岁子女在海南无房者，同样不在限购范围！

4、新政是限购“新建”商品住宅。外省户籍居民购买二手房不在限购范围之内。那就是说二手房可以无限买？

答：政策指出的是新建商品住宅，二手房是不在限购之列。但并不是说可以任意买，政策也指出了居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产权证满3年后方可转让。同时仍要按照多套的贷款政策执行，当然，如果都是全款的话，随意！

5、我不是本省户口，二套房只面签了，没正式进行网签备案，会不会受影响？

答：非常影响！面签只是跟银行发生关系，如果在4月13号之前没有提交网签备案，都算在限购范围！也许你的二套计划要泡汤！（但是后面小编又询问了海口市政府相关部门，表示截止的时间，现在还不清楚，尽量不给开发商和购房者制造矛盾。）

6、这个限购是以购买为准还是以网签为准？比如客户3月底购买的但是没网签算不算？

答：以网签为准！

7、新建商品住宅的鉴定标准是什么？

答：只要是第一手房就是新建商品住宅，以房管局备案为准。

8、本次限购限贷，公积金贷款呢有无影响吗？

答：公积金贷款不受影响。

9、非本省居民在海口或其他市县全款买的房，卖掉之后还能再买吗？

答：可以买，可以作为首套房买入。

10、非本省居民已拥有一套房，贷款已还清，现在还能买二套吗？

答：如果房子是在岛外，不受限制；如果房子是在海南，那么不能再买新建的商品住宅。但是可以购买二手房。

11、本省居民，夫妻一方有房产，另一方没有房产，还能不能买二套？

答：本省居民可以买，但也是算为二套。

12、本省居民，夫妻共同贷款买的房，卖掉再买，算不算二套？

答：不算，名下无房都是首套。

13、父母当年买下改善住房大房子时把孩子的名字一同挂进去，作为产权共有人。现在孩子长大在看婚房准备结婚了，还能再买吗？

答：如果不通过赠与或者买卖的形式，把自己产权的份额转让出去，再买房属于二套房。如果是本省居民，可以再买，如果非本省居民且该房产在海南，则不能再购买新建商品住宅。

14、非本省居民，当年与兄弟联名一起在海南买房，贷款已还清，现在已结婚，老婆名下没房产，还能再买二套吗？

答：不能，虽然你贷款还清，但是非本省居民限购1套。不过，你们可以出手二手房，二手房不在限购范围。

15、新政出来，假离婚还有没有用呢？

答：这种不利于社会和谐的问题还是不答了吧！但是如果是本省居民的话，并不限购！

16、新政对首套房有影响吗？第一套已还清贷款的，第二套还能享受首套房的各项优惠政策吗？

答：居民家庭在三亚市购买第2套商品住宅，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。居民家庭在其他市县（包括海口市）购买第2套商品住宅，没有购房贷款记录或相应购房贷款已结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于40%；相应购房贷款未结清的，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。

17、名下没有住房，只有商铺算吗？

答：不算。

18、本省户籍夫妻，在其他市县有房无贷；目前在海口有套商贷，还没交房，正在还贷……如果在海口再买一套，算三套房吗？第三套限商业贷款了，目前夫妻二人每月公积金3000，还没用过，再买新房或二手房时能否用公积金贷？

答：算三套。原则上这次新政对公积金不受影响。但是呢？你的公积金能不能用，又是另外一回事！

19、本省户籍，妻子婚前名下有房，婚后与丈夫再购房，那现在是算两套还是首套？

答：无贷前提下，如婚前没有进行财产公证，自然算夫妻共同财产，就算已有两套；如有财产公证，则男方算没房，算首套；如果是有贷款则无论公证与否，都算有了第一套。

20、这个政策会不会引起外地人担心楼市加码而恐慌式购房？

答：这个没必要，政策都限购了，想买都没资格了，不存在恐慌式购房。

复盘2011年调控影响

这一轮的调控节奏和2011年具有极强的相似性，回顾2011年的国八条，紧接琼版国八条颁布，政策调控力度比当前的更大，调控范围则仅限海口、三亚主城区，最终2011年调控政策的影响，并未出现海口、三亚两个城市需求外溢，促进澄迈、保亭等其他城市的发展，也没有出现其他类似产权式酒店等非受限产品的市场超卖，甚至到最后，社保门槛形同虚设，市场的也并未转暖，最终的海南的市场走势，大家可以参考2011年后的市场量价走势。因此，当前调控政策理解如下：

第一、海南市场本轮周期性拐点确立本次调控表达了政府对当前市场的整体态度，结合全国重点城市的调控力度，可以预见，海南市场整体的拐点基本到来，企业应该把下半年市场的预期调低；

第二、政策调控影响将是全面性的，只是程度不同而已。调控影响面，这是我们最想表达的，本次调控的影响，是对全省的影响，是对销售型物业的整体影响，也是对各类客户群体均有的影响；

第三、市场将进入一个较长的盘整期，核心城市影响最小短期内于岛外客户只能购买一套的刚性门槛，将迅速减少市场客群基数，成交量的下降不可避免；长期看，我们不可避免的会出现量先价后的盘整过程，至于对各个城市的影响程度，三亚、陵水等具有价值支撑，有客群基础的核心城市影响相对较小，影响度最大的仍然是区位、资源、客户基础弱的城市；当然，本轮调控会对海口的市场发展具有较大的影响，刚刚抬头的岛外客户群体，中高端的新海南人群体，本地改善型和终极置业的客户群体都会有较大的影响。

第四、政策影响深度有三大先决条件政策对海南市场的影响深度，现在不敢妄断，但应该不会有2011年的程度，至于具体的影响度，取决于几个先决条件，一是这轮全国的调控何时能把市场过热的行情打压住，二是三亚、海口两个核心城市的细则严厉度以及执行程度；

第五、新一周期的城市布局机会显现根据政府的文件精神，三亚、海口的供地规模可能会扩大，企业拿地的空间增大。

结语：最终，本次调控对海南行业市场的影响逻辑，和2011年基本一致，所以各个城市和板块，可以将上一周期的市场路径变化当做参考，唯一不同的是，基于近6年海南市场开发企业能级的提高，客群基数的增加，市场抗风险度在增加，因此本次的调控，对海南整体量价的变化程度，将远远低于上一周期。