国内最大央企整合案例中海中信的种种纠葛，随着时间流逝其话题度在渐渐减弱。但最近中信泰富的大手笔拿地，再次吸引业内人士的目光。这不仅意味着中信再次起航商业地产，或者也使得整合后的中信股份内部商业平台浮出水面。

2月7日，中信泰富有限公司以高达99.2亿元的总成交价格摘得武汉二七滨江百万平方米“黄金”商务区地块，去年中信泰富已经以46.5亿元收购武汉天地。

这些地块都以商业地产为主。中信股份整体剥离了住宅地产业务之后，表示将更专注发展商业地产，尤其是大型综合项目的开发，但曾被寄予厚望的商业地产“全新平台”中信城投刚成立100天即夭折，中信内部地产业务线处于诸侯割据局面，制约商业地产未来发展。

随着中信中海整合逐步走上正轨，对“中信系”而言，更重要的是开始内部商业地产整合。中信旗下有两大地产平台，分别是中信地产、中信泰富，前者专注住宅，后者专注商业地产，此前经过8年的整合依然盘根错节难以解决，2014年中信地产成立中信商管公司，加码商业布局，重叠业务使得中信商业地产平台更加不明朗。

如今，局面在悄然发生改变。中信泰富频频发力，中信地产的商管平台中信商业管理有限公司（以下简称“中信商管”）却沉寂无声，中信商管相关负责人在回复中国房地产报记者关于最新业务进展时称，“目前公司还在做业务整合，不方便回应。”

一方已开始攻城略地，一方却还处于业务纠葛中，这一次的“整合平台”较量中，中信泰富无疑走在了前面。

2月7日，在武汉首场土拍中，中信泰富有限公司以高达99.2亿元的总成交价格摘得武汉二七滨江百万平方米“黄金”商务区地块。

中信泰富投资发展中心总经理付琦表示，“武汉是我们重点布局的区域，此外重点布局的区域还有上海。”

事实上，早于2016年5月份，在瑞安出售武汉天地包括一栋地标性大楼在内的A1及A3物业之时，中信泰富就以46.5亿元充当了“接盘侠”，而该项目的商办物业租金价格水平为武汉区域之最。

2017年1月24日，中信股份联手瑞安竞得武汉东湖高新区地块，双方各占50%股份。

上述地块都是以商业用地为主，种种动作隐约透露出并购后的中信系重构商业地产版图的意图。

一直以来，中信股份都表示对综合商业模式充满信心，中信股份董事长常振明多次表示这种模式能为企业带来长足稳定的发展。

去年，中信股份将住宅地产出售给中海地产后，中信系旗下地产业态变得较为统一，业内人士认为这将有助于实现中信系专注商业地产开发的想法。

按照之前中信剥离住宅地产业务前管理层的说法，中信系对未来地产业务的管理将以新成立的中信城市投资发展有限公司作为平台，中信股份副董事长兼总经理王炯亲自挂帅，担任中信城投的董事长，中信泰富地产总经理刘勇担任总裁，负责日常管理。中海转让给中信的四处物业划在中信城投名下。

但曾被管理层寄予厚望的这一“全新平台”随后夭折。

值得一提的是，当时中信股份内部商业地产平台整合尚未摆上台面，将这些项目并入中信泰富与中信地产各占一半的中信子公司中看出，双方谁也未曾占据上风。

早前，中信地产与中信泰富曾有长达8年的整合期。中信泰富的前身为泰富发展，该公司由香港“股神”香植球创立于1985年；1986年，泰富发展通过新景丰公司而获得香港联交所上市地位。

1987年，当时以北京为基地的中国国际信托投资公司（现为中信集团），在香港创办了全资附属公司中信(香港)集团有限公司。

1991年，中信(香港)集团有限公司购入泰富发展49%权益。在2008年及2014年，随着中信集团增股成为中信泰富最大股东以及中信泰富完成对母公司中信集团绝大部分资产的收购，并更名为中国中信股份有限公司后，中信泰富地产业务和中信地产业务之间也展开了长达8年的艰难整合史。

“作为中信系两个规模相当，业务和布局又相互重叠的业务平台，都有自己独立的地产投资与开发风格，其中一个还是在港上市平台，两者的整合相对应该是比较困难的。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜说。

如今随着中信、中海两大央企地产整合尘埃落定，中信内部未来商业地产业务整合变得极具挑战。种种迹象表明中信系内部整合或已拉开帷幕：从中信泰富在中信并购后频频强势出手布局商业地产的动作中可以判断，在未来的中信系整合中，中信泰富一定会在中信系运营商业地产平台中占据重要位置。

谁将成为最终平台

实际上，立志于做“商业地产运营商”的中信系抉择从双方自身的定位和发展中也可见端倪。

相比较定位于商业地产和城市综合体开发为主的中信泰富来说，中信地产虽然在2014年能启动商业地产，打造三大产品线，但毕竟搭建时间过短并不具备实际经验和落地成果。

作为中信集团旗下最重要的非金融业务，中信地产占用了集团大量资金，项目周转率低、回款情况不佳。而中信泰富的发展相对平稳。“中信泰富这两年加大了对中部优质城市的进入力度，比如武汉，且业务侧重在一些综合性地产项目上。而其在上海等一线城市的市场，总体业绩不错，很多项目的拿地时机和地段都把握到位。”财经评论员严跃进说。

对中信集团来讲，中信泰富是非常优质的资产。中信集团前任董事长荣智健和现任董事长常振明，都曾在中信泰富长期担任董事局主席职务。

严跃进指出，如果按照此前中信中海战略重组的计划，那么对于中信泰富来说，商业地产的平台建设会有更多的支持，所以也有利于导入中海方面的商业地产资源，这对于其强化核心城市商业项目的打造有积极作用。其对于武汉市场的投资或也说明后续对于热点二线城市，尤其是中部的二线城市会比较看好持续增长的商业消费能力和需求，所以后续项目布局也会有所侧重。

“从商业地产公司运营模式上来看，我比较看好中信泰富。中信泰富的地产投资模式具有非常明显的香港上市公司资产管理的特点和风格，比较注重资产价值管理，这个和内地快速去化式的地产开发模式有较大区别。”柏文喜分析道。

但不得不指出的是，中信泰富的整合并没有明确时间表，过去多年整合存在的难题也不会随着中海中信合并而消失，新平台中信城投的成立、解散反映出中信系内部整合之路还很远。而且中信泰富本身也存在产品线单一等问题。

“相比较，中信地产虽然2014年才成立中信商管，发力商业地产，但已经形成完善的城市综合体、区域商业、休闲度假商业，符合商业逻辑，如果能落地，也会对中信商业地产未来发展形成很好合力。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利指出，“无论中信商管还是中信泰富谁做平台，都是内部调整，我更看重的是中信系如何面对外部挑战和压力。”

据统计，中信系整合前商业地产规模已达250万平方米(不包含酒店、旅游)，如果加上中海的部分商业资产，其规模已经能与业内华润、凯德比肩。而且中海卖给中信的海环宇城系列产品刚好弥补了其在综合体产品的欠缺。但其运营、产品体系等与华润、凯德等还有明显差距，弯道超车并非易事。

实际上，中信是国内第一批进军商业地产的开发商，2002年中信城市广场开业，第一次将购物中心概念带给了深圳，具有标杆意义，但中信并没有趁势而上。“如今再次回到起点，在电商冲击、商业地产成熟系统内想要长足发展，关键还是看下一步产品线、产品体系的落地。”郭增利说。