前言：

中国指数研究院连续三年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，希望给行业各界带来一些参考启示。

新干县，我的家乡，一座位于江西省中部的古老县城，在席卷全国的城镇化浪潮中，正以它的快速变迁不断刷新着我的想象。从我出生到现在，县城到底发生了哪些变化呢？通过NASA卫星图，我慢慢还原出了这二十多年，新干这个传统农业县一步步变为现在二三产占比达80%的工业县成长之路。

图1 ：1990-2016新干县变迁

一、小县城新干的关键历史时刻

历史时刻一：一座桥改变县城格局

从2002年动土到2004年基本竣工，赣江大桥的建设改变了整个县城的格局。从图中可以看出，大桥建成后，赣江大桥东侧建设速度飞快，县城中心慢慢从城北往城南迁移。

图２：2002-2011新干县变迁

历史时刻二：一条路改善县城风貌

随着经济的发展，既是县城主干道又是重要运输通道的105国道变得拥挤不堪。2013年，为了缓解105国道的压力，滨江大道开始修建。与此同时，作为城东新区的最早拓荒项目，政府的拆迁安置房项目也开始施工了。2014年滨江大道基本完成，安置房项目也基本竣工。滨江大道的通车，不仅缓解了105国道的交通压力，沿着道路蔓延的滨江花园也让整个城市的风貌变得更美，更宜居了。

图３：2012-2015新干县变迁

历史时刻三：一条铁路描绘出县城未来

2016年，昌吉赣铁路（昌赣高铁）新干段开始施工，预计2019年底建成通车。昌赣高铁通车后，从新干坐高铁，20分钟就可到达省会南昌。昌赣高铁和赣深高速（预计2020年建成）连接以后，坐高铁从新干经赣州到深圳，只有2小时04分钟的行程。这是令人激动的历史时刻，也承载着新干的未来。

图4：2015-2016新干县变迁

二、房地产：小县城楼市背后的推动力

可以说，正是关键性基础设施的建设，给新干带来了巨大的发展空间，支撑着新干的经济。然而，这个小县城在经济发展的同时，也存在着高房价的问题。此次回乡，身边的亲戚朋友明显对房价的上涨有了更多的抱怨。那么，这个小县城的房价高到什么程度呢？

从当地信息渠道，我查到了成交均价排名前十的项目。从下图可以看到，这些楼盘大都集中在赣江大桥东侧。其中房价最高的项目“滨江首府”的均价已经达到了6065元/平，而同期省会南昌的房价为11300元/平方米。

图5 ：新干县城商品房价格排行

房子这么贵，能卖得出去吗？从地方房地产信息网上，我查阅到，除了新干大厦，其他13个项目的平均销售率为91%。其中一半以上的销售率超过了95%。从县政府网站的2016年3月的一份公示中，我们看到政府对本县房地产市场现状的描述为“商品房销售价格居高不下，房地产企业更倾向于开发中高档商品房”。新干楼市在全国三四线城市去库存大背景下显得有些另类，一个小县城为什么有这么大的购买力？为了一探究竟，我找来NASA提供的2010到2016年的更清晰的卫星图，试图发现一些答案。

图6： 2010-2016县城变迁

亮点一：工业园区崛起为GDP增长提速

曾经，新干作为一个传统农业小城，最主要的产业第一产业，包括农林业（新干县自古为赣中粮仓，江西省柑桔主要产区，县林地面积109.5万亩），盐矿、药业。二产、三产占比较低。劳动力人口大量流出到广东、湖南等较为发达的打工城市。

但过去几年，当地政府大力发展第二产业（箱包、食品饮料、机械制造），积极扶持第三产业（电商、物流）的重点扶持，现在新干的三产结构中，二三产占比已经超过80%。

从2010到2016的变化中，我们看到城北物流园、城东箱包产业基地、河西物流园过去几年逐渐崛起，建筑面积明显扩大。

图7：2010-2016县城变迁

二、三产占比的增多，意味过去大量前往广东、湖南等地外出打工的农民工们，有了一个不走的理由。政府公告显示，过去5年全县新增城镇就业3.3万人。

从GDP来看，根据各级统计局公布的数据，2016年上半年，江西以9.1%的GDP增速位列全国第5（增速前三为重庆、西藏和贵州，均在10.5%左右）。吉安市GDP总值61亿元位列全省第六(是南昌的三分之一)，但GDP增速以9.4%位列第一（南昌9.0%）。而新干县8.8%以位列市内增速末尾，但仍远远跑赢全国的GDP增速。

图８：经济增速远超全国平均

亮点二：配套扩充提升居民幸福感

作为城市综合实力的重要指标，公园的修建能大幅提升当地居民的幸福感。在过去的几年中，青铜公园从无到有，湿地生态公园破土动工，小县城的生活开始变得滋润起来。新干中学的搬迁，既升级了校园设施，也扩充了学校容量。

图９ ：2009-2015县城变迁

由此可见，工业园区的迅速崛起带动了就业人口的增加，也带动了收入的增长，而更好的配套设施进一步提升了人们留下来的理由。工业的引入和配套的提升，或许也是更多城镇破解高库存问题的答案。

三、未来的新干

未来的新干，还将会发生哪些变化？我根据政府的“十三五”规划，绘制了一张蓝图，畅想着家乡的明天。

图10:县城未来规划

趋势一、更多的基础配套为县城扩建增添动力

在政府的十三五规划中，城东新区将迁入县中医院，整体迁建县中医院，建设新干五中、城东幼儿园等。这些基础配套的引入将极大提升该区的潜力。高铁新区主要建设站前广场、道路网架、地下管网、绿化、亮化等设施。新干东站址目前选在金川镇瓦桥村委会晏元头村小组地界。此外，龙山森林公园、赣江二桥也已经多次出现在规划中。

趋势二、更多的工业项目为人口增长提供基础

2016年11月，新干县政府公布了5个工业项目的开工，涉及箱包、食品饮料（赣酒）、电子机械（高铁相关设备）等产业，建成达产后，预计年产值将超过43亿元。这些项目为新干以后的GDP增速提供了保障，也源源不断的吸引着务工人员留下来。

2016年政府公布的全县人口数据为35万，政府在十三五规划中提到“到2020年末，全县常住户籍人口控制在38万以内”。 也就是说，政府希望在未来五年内，再吸引3万左右新增就业人口。相信伴随着上述项目的开工，这个目标并不遥远。

趋势三、更强的周边乡镇加速城镇化进程

界埠乡和县城一河之隔，地理优势让其在过去五年发展迅猛，从卫星图上，我们可以看到界埠镇中心在不断外扩，建筑密度也在不断扩大。

图11：2010-2016新干县城变迁

新干目前县城人口9.56万人，城镇化率达50.2%。对比国家统计局公布的2016年的中国城镇化率为57.35%，江西省人大近日公布的全省城镇化率为53.1%。政府在十三五规划中希望2020年达到56%的城镇化率。这其中，界埠镇是政府“沿江开发、跨江发展”战略中的重要环节。规划中，到2020年、界埠镇区人口将达1万人以上。我们有理由期待，在这些乡镇的未来版图中，将会出现更多的笔墨和色彩。

四、结论与启示

未来，中国城市化的基本格局是要形成大、中、小城市、小城镇均衡发展。而小城镇的建设，需要关键性基础设施的支持。在我的家乡新干，桥梁、道路、铁路，每一次建设都是一次快速发展的时机。交通的发展促进了资源的传送，推动了产业的发展，最后留住劳动力，甚至吸引人口回流。如此循环，将进一步促进了人口和产业的集中，形成县域经济增长点。要形成大、中、小城市、小城镇均衡发展的格局，关键的一环就是小城镇基础设施的建设、工业的引进、配套设施的完善，新干县的城镇化之路，或许能给我们一些启发。