江西新干:NASA卫星图还原小城的城镇化之路

由此可见,工业园区的迅速崛起带动了就业人口的增加,也带动了收入的增长,而更好的配套设施进一步提升了人们留下来的理由。工业的引入和配套的提升,或许也是更多城镇破解高库存问题的答案。

 |  中国指数研究院

前言:

中国指数研究院连续三年开展春节返乡楼市见闻系列活动,组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”,以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦,笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇,希望给行业各界带来一些参考启示。

新干县,我的家乡,一座位于江西省中部的古老县城,在席卷全国的城镇化浪潮中,正以它的快速变迁不断刷新着我的想象。从我出生到现在,县城到底发生了哪些变化呢?通过NASA卫星图,我慢慢还原出了这二十多年,新干这个传统农业县一步步变为现在二三产占比达80%的工业县成长之路。

图1 :1990-2016新干县变迁

一、小县城新干的关键历史时刻

历史时刻一:一座桥改变县城格局

从2002年动土到2004年基本竣工,赣江大桥的建设改变了整个县城的格局。从图中可以看出,大桥建成后,赣江大桥东侧建设速度飞快,县城中心慢慢从城北往城南迁移。

图2:2002-2011新干县变迁

历史时刻二:一条路改善县城风貌

随着经济的发展,既是县城主干道又是重要运输通道的105国道变得拥挤不堪。2013年,为了缓解105国道的压力,滨江大道开始修建。与此同时,作为城东新区的最早拓荒项目,政府的拆迁安置房项目也开始施工了。2014年滨江大道基本完成,安置房项目也基本竣工。滨江大道的通车,不仅缓解了105国道的交通压力,沿着道路蔓延的滨江花园也让整个城市的风貌变得更美,更宜居了。

图3:2012-2015新干县变迁

历史时刻三:一条铁路描绘出县城未来

2016年,昌吉赣铁路(昌赣高铁)新干段开始施工,预计2019年底建成通车。昌赣高铁通车后,从新干坐高铁,20分钟就可到达省会南昌。昌赣高铁和赣深高速(预计2020年建成)连接以后,坐高铁从新干经赣州到深圳,只有2小时04分钟的行程。这是令人激动的历史时刻,也承载着新干的未来。

图4:2015-2016新干县变迁

二、房地产:小县城楼市背后的推动力

可以说,正是关键性基础设施的建设,给新干带来了巨大的发展空间,支撑着新干的经济。然而,这个小县城在经济发展的同时,也存在着高房价的问题。此次回乡,身边的亲戚朋友明显对房价的上涨有了更多的抱怨。那么,这个小县城的房价高到什么程度呢?

从当地信息渠道,我查到了成交均价排名前十的项目。从下图可以看到,这些楼盘大都集中在赣江大桥东侧。其中房价最高的项目“滨江首府”的均价已经达到了6065元/平,而同期省会南昌的房价为11300元/平方米。

图5 :新干县城商品房价格排行

房子这么贵,能卖得出去吗?从地方房地产信息网上,我查阅到,除了新干大厦,其他13个项目的平均销售率为91%。其中一半以上的销售率超过了95%。从县政府网站的2016年3月的一份公示中,我们看到政府对本县房地产市场现状的描述为“商品房销售价格居高不下,房地产企业更倾向于开发中高档商品房”。新干楼市在全国三四线城市去库存大背景下显得有些另类,一个小县城为什么有这么大的购买力?为了一探究竟,我找来NASA提供的2010到2016年的更清晰的卫星图,试图发现一些答案。

图6: 2010-2016县城变迁

亮点一:工业园区崛起为GDP增长提速

曾经,新干作为一个传统农业小城,最主要的产业第一产业,包括农林业(新干县自古为赣中粮仓,江西省柑桔主要产区,县林地面积109.5万亩),盐矿、药业。二产、三产占比较低。劳动力人口大量流出到广东、湖南等较为发达的打工城市。

但过去几年,当地政府大力发展第二产业(箱包、食品饮料、机械制造),积极扶持第三产业(电商、物流)的重点扶持,现在新干的三产结构中,二三产占比已经超过80%。

从2010到2016的变化中,我们看到城北物流园、城东箱包产业基地、河西物流园过去几年逐渐崛起,建筑面积明显扩大。

图7:2010-2016县城变迁

二、三产占比的增多,意味过去大量前往广东、湖南等地外出打工的农民工们,有了一个不走的理由。政府公告显示,过去5年全县新增城镇就业3.3万人。

从GDP来看,根据各级统计局公布的数据,2016年上半年,江西以9.1%的GDP增速位列全国第5(增速前三为重庆、西藏和贵州,均在10.5%左右)。吉安市GDP总值61亿元位列全省第六(是南昌的三分之一),但GDP增速以9.4%位列第一(南昌9.0%)。而新干县8.8%以位列市内增速末尾,但仍远远跑赢全国的GDP增速。

图8:经济增速远超全国平均

亮点二:配套扩充提升居民幸福感

作为城市综合实力的重要指标,公园的修建能大幅提升当地居民的幸福感。在过去的几年中,青铜公园从无到有,湿地生态公园破土动工,小县城的生活开始变得滋润起来。新干中学的搬迁,既升级了校园设施,也扩充了学校容量。

图9 :2009-2015县城变迁

由此可见,工业园区的迅速崛起带动了就业人口的增加,也带动了收入的增长,而更好的配套设施进一步提升了人们留下来的理由。工业的引入和配套的提升,或许也是更多城镇破解高库存问题的答案。

三、未来的新干

未来的新干,还将会发生哪些变化?我根据政府的“十三五”规划,绘制了一张蓝图,畅想着家乡的明天。

图10:县城未来规划

趋势一、更多的基础配套为县城扩建增添动力

在政府的十三五规划中,城东新区将迁入县中医院,整体迁建县中医院,建设新干五中、城东幼儿园等。这些基础配套的引入将极大提升该区的潜力。高铁新区主要建设站前广场、道路网架、地下管网、绿化、亮化等设施。新干东站址目前选在金川镇瓦桥村委会晏元头村小组地界。此外,龙山森林公园、赣江二桥也已经多次出现在规划中。

趋势二、更多的工业项目为人口增长提供基础

2016年11月,新干县政府公布了5个工业项目的开工,涉及箱包、食品饮料(赣酒)、电子机械(高铁相关设备)等产业,建成达产后,预计年产值将超过43亿元。这些项目为新干以后的GDP增速提供了保障,也源源不断的吸引着务工人员留下来。

2016年政府公布的全县人口数据为35万,政府在十三五规划中提到“到2020年末,全县常住户籍人口控制在38万以内”。 也就是说,政府希望在未来五年内,再吸引3万左右新增就业人口。相信伴随着上述项目的开工,这个目标并不遥远。

趋势三、更强的周边乡镇加速城镇化进程

界埠乡和县城一河之隔,地理优势让其在过去五年发展迅猛,从卫星图上,我们可以看到界埠镇中心在不断外扩,建筑密度也在不断扩大。

图11:2010-2016新干县城变迁

新干目前县城人口9.56万人,城镇化率达50.2%。对比国家统计局公布的2016年的中国城镇化率为57.35%,江西省人大近日公布的全省城镇化率为53.1%。政府在十三五规划中希望2020年达到56%的城镇化率。这其中,界埠镇是政府“沿江开发、跨江发展”战略中的重要环节。规划中,到2020年、界埠镇区人口将达1万人以上。我们有理由期待,在这些乡镇的未来版图中,将会出现更多的笔墨和色彩。

四、结论与启示

未来,中国城市化的基本格局是要形成大、中、小城市、小城镇均衡发展。而小城镇的建设,需要关键性基础设施的支持。在我的家乡新干,桥梁、道路、铁路,每一次建设都是一次快速发展的时机。交通的发展促进了资源的传送,推动了产业的发展,最后留住劳动力,甚至吸引人口回流。如此循环,将进一步促进了人口和产业的集中,形成县域经济增长点。要形成大、中、小城市、小城镇均衡发展的格局,关键的一环就是小城镇基础设施的建设、工业的引进、配套设施的完善,新干县的城镇化之路,或许能给我们一些启发。