2016年12月，已延续十年的旧改“钉子”项目深圳罗湖区木头龙旧改项目，终于在拆迁补偿谈判上取得重大进展，30户业主与益田集团达成协议，整个项目签约率达到98%，目前仅30多户尚未签约。

2009年12月，深圳出台《深圳市城市更新办法》，拉开了城市更新的大幕。拆迁产生了一夜暴富神话，也让“钉子户”成了流行词。现有规定同片区居民必须“100%同意”方可启动拆迁旧改，已成为阻碍旧改的主要障碍。旧改往往演变成政府、开发企业与业主之间旷日持久的拉锯战，常常因为几家“钉子户”导致整个项目改造无法启动。到目前为止，2010年深圳首度批准的8个旧住宅改造项目，仅南山鹤塘小区达到了“100%同意”的标准，成功进行了旧改，其他均不同程度受阻。

重要的是，“100%同意原则”的现实困境是，不仅是少数“钉子户”阻碍多数业主获得“拆迁暴利”的问题，而是有的小区建筑年久失修、已属于危房，急需拆除改造，少数“钉子户”阻碍旧改的行为可能危及整栋楼房和小区的生命财产安全。因此，“100%同意原则”到了改变的时候了。

十年拆不动的木头龙

“深圳房价这几年上涨这么快，木头龙一旦开发完，开发商肯定赚很多钱。没理由只让开发商赚钱，业主就不能分享红利，对目前这个拆赔标准，我是不同意的。而且一旦拆迁后，很多开发商为了赚钱都提高容积率，我们住起来也不会特别舒适。”迟迟未签约的一位业主对中国房地产报记者表示。

据悉，木头龙项目涉及61栋房产，主要为6层高居民楼，总户数为1340户。该项目始建于上世纪80年代，带有福利房性质，居住着国企、事业单位职工。

而益田集团是从2007年进驻木头龙社区的。2010年木头龙成功获得深圳市政府批准列入第一批城市更新单元。2013年4月，深圳市规划和国土资源委员会通过了益田集团提交的木头龙片区城市更新专项规划设计的审批。由于无法与部分业主达成一致，城市更新迟迟未能启动。

这期间，益田集团每年向已经签约搬迁出小区的业主支付租金。从2011年到2015年期间，益田每年支付租金超过了7000万元。而目前租金从60元/平方米提高到70元/平方米，益田支付的年租金高达1亿元。

益田方面表示，早于2012年，该项目签约总数已经达到80%。到2015年年中，签约户数与面积达到90%，仅剩下130多户。今年年中，剩下业主中又有超过半数业主签约，剩下仅仅60多户。此番经过5个月谈判，再度有30户业主组团与益田公司签约，目前小区尚剩30多户未签约。

“钉子户大部分是木头龙的老住户，他们在深圳奋斗了一辈子，只有这一套房产，是他们博取城市发展红利的最后‘筹码’。”上述人士表示。

拆赔比成最大阻碍

和木头龙项目一样， 2010年深圳首度批准的8个旧住宅改造项目，除南山鹤塘小区成功进行旧改，其他均不同程度受阻。因为南山鹤塘小区只有200多户，补偿谈判相对容易。

另一个旧住宅改造项目罗湖区金钻豪园项目，产权分布在500名业主手中。开发商早在2005年就介入，迄今也未能完成100%签约。改造过程中，早期进驻的一家规模较小的开发商，已发生资金断裂，项目由债权人接手，但仍难推动项目。

根据目前规定，必须100%业主、100%面积同意签署拆迁补偿安置协议，方能确认实施主体，一户不同意，项目就无法动工。

这种情况下，对旧住宅区城市更新，2013年深圳市召开的查违和城市更新领导小组会议就明确要审慎推进。实际审批中，2013年以来没有再批准成片旧住宅区改造。

目前旧住宅区拆迁最大难点就是拆赔比。以木头龙为例，公开的补偿协议显示，益田按照1∶1.3的比例进行拆迁补偿。但益田相关人士表示，一些业主要求1套房产赔2套房产，有的要求赔偿商铺，还有的要求开发商按15万~20万元/平方米来回购房产，因此难以达成一致。

实际上木头龙项目已经更改过数次拆赔比，从最初建筑面积赔率1∶1.1到1∶1.2再改为最后的1∶1.3。“如果换算成套内面积的话，大概是1∶1.16，远高于政策要求的标准。”益田集团相关人士表示。

在2015年颁布的《城市更新条例》草案中，市场呼唤已久的拆赔比标准已经进行更改。按照规定，建筑物产权置换按照建筑物使用面积（套内建筑面积）测算，置换比例不得低于1∶1，但是不得高于1∶1.3。2016年6月，正在内部征求意见的《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》征求意见稿流出，提出将旧住宅区住宅类合法建筑产权置换按套内面积测算，同用途置换比例原则上为1∶1。

一位业内人士向中国房地产报记者分析：“按照现在的城市更新办法，1%业主不同意就不能动。因此时常出现业主漫天要价，做钉子户，拖累整个拆迁进程。深圳的旧改蛋糕，政府想要吃，开发商想要吃，业主想要吃。要尽快完善立法，解决拆迁难迫在眉睫。”

“100%原则”的现实困境

深圳城市更新与其他城市最大的不同在于，其他城市的拆迁由政府主导，深圳则是由市场主导，政府只起引导作用。这种情况下，城市更新做到政府、拆迁户、企业三方满意并不容易。一方面业主提出条件越来越苛刻，一方面深圳市政府对业主诉求不敢怠慢，夹在中间的开发商不得不扮演艰难的角色。

虽然政府对审批程序一再简化，但拆迁难让开发商依旧处于被动位置。与此同时，开发商投入城市更新的热情不断高涨。由于城市更新项目地段较好，加之拿地成本和时间成本不断攀升，项目常常被建成高端住宅。在深圳高房价和高地价衬托下，城市更新项目价值更为凸显。

“在深圳，能操作城市更新项目的只有两类企业，一是资金实力雄厚的央企，如华润、招商；二是经验丰富的民企，如佳兆业、京基、卓越等，拥有丰富的本土资源和开发经验，政商关系密切。”一位业内人士对中国房地产报记者坦言。

深圳城市更新实施办法于2009年出台，其后出台了一系列配套性文件，规定需拆迁范围100%产权人签订拆迁补偿协议。

这条规定成了深圳城市更新项目“拆不动、赔不起、玩不转”的最主要原因。

深圳市规划和国土资源委员会试图改变这种状况，2015年8月草拟了《深圳经济特区城市更新条例(草案稿)》，对拆赔比、强制售卖等内容进行规定，即“拥有项目同一宗地范围内建筑面积95%以上（含）房地产权利主体，可以向项目所在地的区政府申请强制售卖”。

深圳市规土委表示《深圳经济特区城市更新条例》已列入市人大重点立法项目，将探索解决城市更新中遇到的拆迁难、钉子户等问题。

然而，2016年6月内部审议中的《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）针对旧住宅区城市更新却设置了比以前更加严格的条件，拆迁比或降至1:1，要求100%业主同意才能启动拆迁，不能出现强拆，且要求在一年内完成，否则5年内不能再申请为旧改项目。

“考虑到旧住宅区情况复杂，《暂行措施》强调了要审慎推进，改造前提是建筑存在重大安全隐患、重大基础设施和公共设施建设需要、保障性安居工程建设需要等几类情况。总体看，旧住宅区改造虽然看上去申报条件严格，但和此前相比，实际是有条件给了一些出路。设定的一些条件，目的是将潜在矛盾提前消化，保证项目可实施，避免引发社会不稳定因素。”深圳市房地产评估发展中心主任王锋指出。

“两个政策是‘先易后难’。旧工业区很多是一个业主，开发商更好操作。而旧住宅区往往有上千业主，涉及利益很多，为避免强拆造成各类事件，政府定下了一年内解决和100%业主同意，条件压得很死。可以理解成政府鼓励开发商进行工业旧改，而非住宅区旧改。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报记者指出。

深圳市城市更新开发企业协会会长耿延良建议：“少数人住着危房，危及的是其他人的公共安全而不仅是个人安全，所以100%享有私权是不可能的，必须让渡一部分给公众利益或者其他相邻的权利人。现有法律中这一块属于空白，而深圳具备特区立法权，做这种突破是可以的。希望司法改革能与时俱进，再大胆一点。”