12月15日,北京冬季少有的晴空万里，赶在今年最严重的一次雾霾过程来袭前，北京市丰台区人民法院工作人员来到北京铁路西站南侧的西站商业广场，将一纸封条贴在一家咖啡店的玻璃门上。

这家店铺的投资人刘华伟在2013年11月14日与项目开发商中铁恒丰置业有限公司（以下简称“恒丰置业”）签订《商品房现房买卖合同》，按照协议规定，恒丰置业需要保证这个商业项目的正常开业。

与刘华伟同样投资这块商圈的还有郝先生，除了正常的协议外他还与商业广场管理方签订了售后包租协议，后者承诺了每年6%的租金返还。

严格来说，这种游走在法律红线边缘的售后返租行为具有相当高风险，然而被西站“亚洲最大客运站”、“日均60万客流量”以及丰厚收益预期吸引，数十位投资者与郝先生同一天与相关企业签订了商铺购买合同，金额从50万元到150万元不等。

诱人的广告外，郝先生信心还来源于丰台区政府当时的信誓旦旦。站南广场所在的丰台区，意欲借西站打造“窗口商圈”，目标为“日进斗金的摇钱树、聚宝盆的丰台‘王府井’”。

然而无论是刘华伟、郝先生还是丰台区，西站商业广场留给他们的都是失望。

亏空的恒丰置业

从北京西站的停车站坐电梯进入地下一层，右手边的进站通道并不难找。行人们拖着大包小裹行色匆匆，很少有人会注意到另一个方向的下沉式商业广场。

这个现在名为“西站商业广场”的项目更早之前的名称为“万博汇商业广场”，占地面积25000平方米，总建筑面积为73000平方米，商业面积为35000平方米，其他部分为商业配套。

这是个不错的地理位置，“亚洲最大铁路客运站”边，丰台、海淀两区交会。地铁9号线、地铁预留线黄金枢纽。扼守中轴路，西临西三环，南靠两广路，北临莲花池路。“中国交通大动脉，坐享日均60万庞大客流”，广告牌这样写着。

不过从2007年开业到现在10年间，这块地段并没有像广告中所说的一样成为“聚宝盆”，除了几家饭店还有顾客光顾外，一半以上的商铺都处在关闭或转租状态。

“项目正在调整业态，重新开业时间待定。”中国房地产报记者拨打商业广场项目运营方西联万博商业管理公司电话，一位负责人这样回复。

这家商业管理公司是项目开发企业恒丰置业旗下子公司，2013年，恒丰置业对该项目进行升级改造，希望通过此次改造提升商圈吸金能力。同期，郝先生在内的数十位投资人与公司签订商品房购买协议，不过此后项目迟迟难以开业。

今年7月19日，愤怒的投资者们将恒丰置业告上法庭，虽然他们毫无疑问获得胜诉，不过法院在执行时却发现恒丰置业的银行存款不足以清偿债务，且“未发现被执行人有可供执行的财产”。

“我们怎么都不能理解，这么大一个公司，又是中铁的名头，怎么能说没钱就没钱。”郝先生表示难以接受。

不过中铁置业的回应是，“恒丰置业现在已经和中铁置业没有从属关系。”一位中铁置业负责人告诉中国房地产报记者。

从企业征信查询系统发现，在2013年1月17日中铁置业将其持有的52%股权出售。接手的北京金典银桥国际投资有限公司随后不久启动升级改造。为了留住老客户，公司还与部分原业主签订了统一经营管理的《商铺包租协议》，承诺按6%的包租系数计租并返还业主租金收益，低于6%时由运营方补齐。

实际上，这种售后包租行为是开发企业为了促进销售，在建造外销商品房出售时与买受人的一种约定。不过，由于很多情况下楼没有盖完开发商就卷款而逃导致大量烂尾楼出现一度被叫停。

更为棘手的是，部分业主在购买恒丰置业后始终未能获得房产证，直到将诉状送到法院后才发现恒丰置业并未为其办理房产证，该物业被恒丰置业擅自抵押而被查封。

丰台区的“王府井”梦

然而陷入死局的西站南广场在20年前却并不是这番光景，其曾经承载了丰台区政府打造区域核心商圈的梦想。

1996年，一本《再造京门———北京西站工程建设纪实》出版，这本书详细介绍了西站南广场的诞生。

书中记载北京市政府一位领导问时任丰台区区长的李英威：“国家没钱，南广场要开，就得由丰台区自己干，你们敢不敢承担？”

一番磋商之后，丰台五大班子的领导取得共识：南广场的开发，肯定会形成北京商业群的龙头，成为另一个王府井，“就是砸锅卖铁，也要上南广场！”

1992年，丰台区政府成立“南广场建设指挥部筹备处”，同时组建北京兴丰房地产经营开发公司（下称“兴丰公司”），兴丰意为“振兴丰台”，作为国有企业，负责南广场及周边区域土地一级开发和商业运作。

“没有向国家伸手，没有向北京市政府要一分钱，丰台区自己轰轰烈烈建起了南广场”。《再造京门》记载，仅10天工夫，丰台区自己开发的南广场的十几个项目就全部招满。

但现实是，西站南边的整体开发规划过于宏大，远非一区所能承担。据当时《新京报》的报道，负责开发的兴丰地产公司，10多年间已负债近8亿元，这也导致南广场建设工作停滞超过8年。

2003年7月，在西站地区管委会促进下，北京市综合投资公司（以下简称“北京综投”）准备介入南广场项目。按照当时的方案，西站南广场东开发区四栋楼宇以低价转让给北京综投，同时以“零价格”转让南广场地下车库，并由北京综投公司完成待建的市政管网和道路工程。

此次合作终因北京综投的合并改组而失败，但思路却得以沿用。2004年，中铁工程总公司介入此项目，也采用“一篮子”转让模式，由丰台区兴丰公司将东开发项目和地库一并协议转让。

最终由于2004年3月，国土资源部、监察部联合下发71号令，要求从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让的原因，最终只有地库项目协议转让成功。

商圈定位10年4改

上述公司接手后项目于2004年开工，2007年10月28日正式开盘，然而这并没让项目成为丰台区政府梦想的“摇钱树”。

中国房地产报记者查阅资料发现，当时北京万博汇商业中心地下一层东区商业规划为民族风情街，另一部分规划为乐器广场。

仅仅两年后，这个投资金额达7亿元的万博汇乐器广场和民族风情街宣布折戟。负责当时万博汇乐器广场策划工作的文利升认为，万博汇项目失败的外在原因是地面改造工程缓慢。随后，为了安全考虑，不让混杂的车流、人流伤害地面，南广场被蓝色围挡全部封住了，这极大地影响了万博汇生意。

“在内在方面，当时恒丰全面委托负责项目运作的中实强商业投资管理有限责任公司，为了招商成功在乐器市场经营模式上采用了流水分成的经营模式，这实际上是一种急功近利的做法。在后期经营过程中，我们发现跑单现象很严重，都私底下交易了，这相当于我们给商户提供了一个免费平台，这种伤害是毁灭性的，最后和商户协商无果之后，我们就选择了停业，因为亏损不起。”

随着万博汇商业广场第一次试水失利，恒丰置业很快对项目业态进行调整，引入更多小型商铺替代原先的业态，项目也更名为万博汇淘宝广场并在2009年5月28日重新开业。

开业不过4天，寥寥顾客和冷清的买卖让商户们再次失望，不得已前往开发商处进行交涉。

这种状态一直持续到2011年12月，一份“北京西站旅游商贸服务中心”的规划在业主和租户中流传。

根据这份规划，新的商业广场将引入网吧、餐饮、宾馆等业态。不过在随后两年时间内情况并没有太大改观。

唯一一次转机出现在2012年年底，有关北京西站南北广场统一管理的方案提交给市政府，未来南广场可能会由西站管委会统一管理，南北广场的资源也有望实现共享。

然而当商户们翘首以盼时，等来的却是恒丰置业原大股东中铁置业股权出让的消息。

西站商业之痛

最后的接手者金典银桥国际投资旗下的同世飞天商业设计顾问机构是现在的商业广场运营机构，公司曾乐观地认为，随着南广场的管理权从丰台区回到西站管委会，这种南北广场统一的行政管理将促使项目“重生”。

“北京规定三环内禁止新建一万平方米以上的大型商业市场，西站商业广场成为西二环唯一的稀缺资源。”同时飞天商业设计顾问机构总裁张璋彼时曾这样说。

然而无论是商业广场项目还是周边的商业，却并没有在行政管理的统一下复活。

在首都经济贸易大学工商管理学院教授陈立平看来，北京西站周边的商业都进入了一个误区，只看到了客流，并没有看到客流的劣势和其复杂性。上火车之前，旅客由于赶时间，都会提前准备好所需物品；而下火车时，在经过舟车劳顿之后，旅客也很难有闲情逸致去火车站附近逛逛。另外，现在十分发达的公共交通还能迅速分散人流。

然而尝试还在继续。

8月20日，一场“国际旅游装备博览会”在西站南广场召开。主办方意欲依托北京西站将其打造成一个旅游产业国际化综合平台——首都国际旅游港。

然而，3个月后，西站南商业广场依旧空空荡荡无人问津，滚滚人流穿过地下通道并未在这里稍作停留。偶有三两人在此拍照，他们的背景中三条红色巨龙腾空而跃，围合成球，形似火焰。这座名为“国风”的25米高雕塑，孤零零地矗立在站前“大坑”里。